空き家問題について

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空き家に関する法律、ご存知ですか?

平成26年11月29日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立し、平成27年2月26日に一部施行、そして今年5月26日に全面施行が決定されました。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、周辺に悪影響を及ぼすまたはその可能性のある空き家に対して、各市町村が改善を勧告・命令できることを定めた法律です。

同法律に明記されている「空き家」の定義とは、以下の通りです。
「空き家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その屋の土地に定着する物を含む。)をいう。

ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。


放っておくと損になる!空き家のこれから

空き家を放置することで、以下の損失が挙げられます。


①固定資産税・都市計画税の特例措置の解除

これまで住宅用地として使用する場合、固定資産税の課税標準額は1/6(200㎡を超える場合は1/3)、都市計画税の課税標準額は1/3(200㎡を超 える場合は2/3)とする特例措置が講じられていましたが、空き家に対してはこれら固定資産税・都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外することが 平成27年度税制改正の大綱により閣議決定されました。

固定資産税等の住宅用地特例が適用されない場合の税額については、課税標準額の上限を価格の7割とするなどの負担調整措置により決定されることとなります。
また、各市町村によって条例減額制度に基づいて税額が決定される場合もあります。

つまり、これまで1/6に減額されていた固定資産税、1/3に減額されていた都市計画税の減税措置がなくなってしまうのです。


②代執行費用の負担

これまで周辺環境に悪影響を与えていた空き家、もしくはその可能性のある空き家に対しては、所有者への勧告のみに留まっていましたが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、行政による勧告に留まらず、修繕・撤去命令を行うことができるようになりました。

また、所有者がこの勧告、命令に従わなかった場合には、最終的に第三者による「行政代執行」を行い、空き家を撤去することが可能になりました。
この場合、代執行にかかる費用は撤去完了後、各市町村より所有者に請求されることとなります。


空き家を「負の遺産」にしない!そのために…

今や日本の空き家問題は大きな問題として公民間問わずその対処法が検討されています。「空き家をどうにかしたい」「有効活用したい」こういった声がある一方で、その手段が分からず、税制や相続といった法律で悩まれる方が多数いらっしゃいます。

一般社団法人 日本住宅工事管理協会では、「空き家をどうにかしたい!でも、どうすればいいか分からない…」といった方のご相談窓口を設けております。

相続に関する法律問題のご相談、固定資産税や都市計画税といった税制上の特例措置の解除についてのご相談、空き家の有効活用についてのご相談など、空き家に関してお悩みの方はお気軽にお問合せ下さいませ。


税制上の特例措置の解除について

固定資産税・都市計画税の特例措置が解除されるまでの流れは以下の通りです。

①ガイドラインに則って各市町村により特定空き家に認定される
②行政による改善のための助言・指導(口頭などによる)
③助言・指導を放置していた場合、書面による勧告
④勧告後、1/1まで何らかの対処がなされていない場合、各税制上の特例措置の解除

特定空き家について

市町村による空き家の実態調査、または近隣住民からの情報提供によって、各市町村がそれぞれの地域の空き家の状況を把握します。
そこで確認された空き家のうち、以下4つのいずれかの項目に当てはまる空き家を国土交通省発表のガイドラインに則って調査した上、「特定空き家」として認定されます。


(1)構造上危険な状態である(放置することにより倒壊の危険がある)

■建築物の著しい傾斜
・基礎に不同沈下がある
・柱が傾斜している…など
■建築物の構造耐力上主要な部分の損傷など
・基礎が破損または変形している
・土台が腐朽または破損している…など
■屋根、外壁等が脱落、飛散するおそれがある
・屋根が変形している
・屋根葺き材が剥落している
・壁体を貫通する穴が生じている
・看板、給湯設備等が転倒している
・屋上階段、バルコニーが腐食、破損または脱落している…など
■擁壁が老朽化し危険となるおそれがある
・擁壁表面に水が染みだし、流出している…など


(2)衛生上有害となるおそれがある

・アスベストが飛散し暴露する可能性が高い状況である
・浄化槽等の放置、破損による汚物の流出、異臭の発生があり、地域住民の日常生活に支障をきたしている
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
・ゴミ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障をきたしている
・ゴミ等の放置、不法投棄により、多数のネズミ、ハエなどが発生し、地域住民の日常生活に支障をきたしている…など


(3)景観上悪影響を与えている

・既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている
・屋根、外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり、汚れたまま放置されている
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している…など

(4)周辺の生活環境の保全に不適切な状態である
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者の通行を妨げている
・動物の糞尿その他汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障をきたしている
・シロアリが大量発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性がある
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等、不特定の者が容易に浸入できる状態で放置されている…など

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